Доходные дома: история и перспективы строительства в современной России


Edward Hopper. Apartment Houses. 1923

В мире подборная практика применяется интенсивно и достаточно удачно. В Рф же институт доходных домов был разрушен с приходом большевиков и до сего времени данный сектор фактически пустует.

В этой статье мы разглядим подробнее особенности данного рынка недвижимости и оценим перспективы реализации программки строительства доходных домов в современной Рф.

Что такое доходные дома

Доходные дома — это многоквартирные жилые дома, которые специально строятся для следующей сдачи квартир в аренду. Уже очень издавна доходные дома являются одним из главных видов жилища для городских жителей в почти всех продвинутых странах мира.

Обычно, таковой дом занимает весь принадлежащий домовладельцу земляной участок, время от времени у дома имеется маленькой внутренний дворик.

Также необходимо подчеркнуть, что квартиры в таких домах отменно отличаются от обыденных квартир, которые предлагают в наем личные лица. В таких домах клиентам фактически всегда предлагается целый набор дополнительных услуг, к примеру:

В странах Европы подобные жилые комплексы уже очень издавна стали очень популярны, в неких странах в доходных домах проживает больше половины населения.

Экскурс в историю

Для Рф строительство доходных домов также далековато не новенькая мысль. 1-ые подобные дома начали строить еще в XVIII веке. В главном строили их безбедные люди, которые позже получали хороший доход, сдавая квартиры в собственных домах нуждающимся в жилище. Всего в дореволюционной Рф исключительно в столице насчитывалось более 800 доходных домов.

Но больше всего преуспел в данном направлении Санкт-Петербург, который в главном и строился как город доходных домов. Пик строительства высотных доходных домов в северной столице пришелся на 2-ую половину XIX века. Тогда в Петербурге порядка 95% всех квартир были съемными.

Что касается Москвы то, по оценкам современников, на начало XX века около 40% жилого фонда столицы составляли доходные дома.

Арендовать жилище в доходных домах могли люди самых различных сословий — и статские советники, и бедные студенты. Аренда жилища была комфортна тем, что квартиросъемщику не приходилось платить налоги на недвижимость, также смотреть за содержанием квартиры — все это ложилось на плечи обладателя дома.

Самую дешевенькую комнату можно было снять в то время по стоимости 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше.

Необходимо отметить, что квартиры в доходных домах предлагались совсем различного уровня. Были посреди их и элитные квартиры: просторные, с дорогой мебелью и отделкой. В таких домах имелись все удобства, прямо до колонок в ванной, газовых плит на кухне, миниэлектростанций и отдельных котельных. Общая площадь схожей квартиры составляла от 200 кв. м.Дома для среднего класса также отличались достаточно неплохими критериями. Более доступное жилище можно было снять в доходных домах, которые в главном находились за пределами центра столицы. Обычно, такие квартирки были похожи больше на конурки. Снаружи эти строения выглядели серо и скучновато. Современники окрестили их муравейниками и казармами.

Что касается цены, то самую дешевенькую комнату можно было снять в то время по стоимости 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше. Как следует, самая доступная комната за месяц обходилась нанимателю в 6 рублей.


Новикова Лена. Доходные дома у Кокушкина моста. 2004

В целом аренда в домах среднего уровня составляла от 10 до 100 рублей за месяц. А элитное жилище в неких доходных домах стоило более 1000 рублей за месяц. Конкретно столько стоила аренда квартиры в доме коттедже князя Щербатова, размещавшемся по адресу Новинский бульвар, д. 11.

Для сопоставления, в 1880 году средняя заработная плата рабочего в Рф составляла 30,38 рублей, а в 1913 году — 37,5 рублей. А на 10 копеек можно было испить рюмку водки либо съесть пирожок.

Эра благоденствия доходных домов в Рф завершилась сначала XX века с приходом к власти большевиков. После Октябрьской революции в 1917 году доходные дома в связи с национализацией жилищного фонда утратили собственный статус.

Доходные дома в современной России на примере Москвы и Санкт-Петербурга

Московские доходные дома XXI века

Мысль возрождения доходных домов стала звучать из уст столичных властей еще в 1999 году. Но реализации этого проекта на тот момент серьезно мешал действовавший закон о жилищной политике, который разрешал арендаторам квартир в доходных домах приватизировать жилище.

После того как был принят ряд законопроектов, которые воспретили схожую приватизацию, в городке был построен 1-ый доходный дом по адресу: Большой Николоворобинский переулок, д. 10. Этот дом на 47 квартир был построен Департаментом вкладывательных программ строительства г. Москвы (ДИПС) и принят в эксплуатацию в 2003 году.

Цена проекта доходного дома ДИПС составила 12,3 млн баксов. Данный дом существует до сего времени, и стал достаточно удачным проектом. Отметим, что аренда квартиры тут стоит достаточно недешево — от 2,5 тыс. до 12 тыс. баксов.

Но, невзирая на то, что доходный дом ДИПСа оказался очень нужным (в текущее время он заселен на 98%, а другие квартиры часто снимают на маленький срок), опыт столичных властей пока не получил продолжения. Дело в том, что властям приходится конкурировать за клиентов с личным сектором, на который в столице приходится львиная толика сдаваемых в наем квартир. К тому же управлять огромным домом также не просто и обходится это дорого.

В силу этих обстоятельств в текущее время в Москве не считая доходного дома в Большенном Николоворобинском переулке, был запущен только 1 настоящий проект, который выстроила коммерческая компания.

В конце 2007 года компания «Баркли» выстроила 1-ый в столице элитный доходный дом − «Баркли-Плаза», который размещается на Пречистинской набережной — в самом дорогом районе Москвы.


Нестеров Василий. Пречистинка. 2010

Жилой комплекс содержит в себе 5 отдельных корпусов, высота которых составляет от 5 до 7 этажей. На первых этажах «Баркли-Плаза» расположен современный бизнес-центр класса А, на других — созданные для сдачи в аренду элитные апартаменты. Цены подтверждают эксклюзивный статус жилища: за квартиру площадью от 75 кв. м с одной спальней придется дать от 10 тыс. баксов за месяц, а за пентхаусы и пятикомнатные апартаменты площадью выше 255 кв. м — от 32 тыщ баксов за месяц.

Доходные дома в Санкт-Петербурге

1-ый доходный дом в современном Санкт-Петербурге сделал финский вкладывательный пенсионный фонд, который выкупил часть дома на Коломяжском проспекте.

Финны заинтересовались данным сектором рынка недвижимости так как в Рф, а именно в Петербурге, он фактически отсутствует. Потому инвесторы ждут получить солидный доход, основываясь на том, что при имеющемся недостатке жилища, квартиры в их доходном доме будут нужны.

Также необходимо подчеркнуть, что еще одна финская компания, которая имеет порядка 23 тыщ схожих домов у себя на родине, также планирует заняться строительством доходных домов в Санкт-Петербурге.

Финской компании принадлежит 276 квартир по адресу Коломяжский проспект, д. 15 от 1 до 3 комнат, которые сдаются жильцам сроком на 11 месяцев с возможностью продления контракта аренды. Согласно этому договору, арендаторам запрещено делать перепланировку в квартире либо перекрашивать стенки. Даже для того, чтоб просверлить маленькое отверстие в стенке, к примеру, чтоб повесить часы либо картину, жильцам придется обращаться в службу эксплуатации доходного дома. Финские арендодатели такие жесткие правила проживания разъясняют тем, что все их квартиры выполнены в едином стиле, который нарушать нельзя.

Цена аренды в единственном Питерском доходном доме зависит и от площади квартиры, и от этажа (согласно европейским эталонам, чем этаж выше, тем квартира дороже). За 1-комнатную квартиру площадью около 37 кв. м придется заплатить 18 тыс. рублей за месяц. За 3-комнатную — от 41 тыс. рублей за месяц.

Мировой опыт

На западе уже очень издавна строительство и сервис доходных домов — выгодный и удачный бизнес, который обеспечивает обладателям таких домов размеренный доход на уровне 10–12% годичных.

В больших европейских городках на долю доходных домов в текущее время приходится до 30% рынка жилой городской недвижимости. Многим юным семьям прибыльнее снимать квартиру, а не брать жилище, пусть и с внедрением ипотечного кредитования.

Отметим, что по данным Интернационального союза квартиросъемщиков, на данный момент в странах восточной Европы, не так давно вошедших в ЕС, приблизительно 40% населения снимают жилище. В «старенькой» Европе характеристики выше: к примеру, в Голландии и Германии — 50%, в Швейцарии — 70%.


Marcia Baldwin. Holland Row Houses

Если брать отдельные Европейские городка, то в неких подавляющее большая часть населения проживает в доходных домах. К примеру, в Берлине по данным статистики 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме — 100% (дело в том, что в Швеции запрещена приватизация квартир — в итоге в целом по стране в личной принадлежности находится всего около 10% жилого фонда).

Что касается Соединенных Штатов, то здесь большая часть жилого фонда — личные дома. И только 30% недвижимости арендуется. Но к большим городкам это не относится. В больших городках имеется большой фонд многоквартирных домов, созданных для сдачи в аренду. К примеру, в Сан-Франциско 65% жилого фонда сдается в аренду, а в Нью-Йорке — 70%. В канадском Монреале около 50% населения проживают в съемных квартирах.

Доходные дома в Европе и США — это принятый и всераспространенный вид бизнеса, который приносит осязаемый доход.

При всем этом существует также и так называемое соц жилище. К данному типу относятся доходные дома, которые находятся в принадлежности личных инвесторов, но правительство в рамках определенных соц программ компенсирует обладателям квартир разницу меж рыночной и социальной ценой аренды.

То, что это соц жилище, совсем не означает, что дома размещены в нехороших районах либо условия проживания там нехорошие. Дома могут размещаться и в очень солидный районах, но смотрятся все таки дешевыми и не могут повытрепываться дорогой отделкой. Но в целом условия проживания достойные. Конкретно такие квартиры пользуются большей популярностью посреди студентов и лиц, имеющих средний доход.

Возрождение строительства доходных домов в рамках столичной программы «Жилище»

Столичное правительство пробует отыскать решение трудности нехватки жилища в Москве. Власти не однократно поднимали вопрос реализации программки строительства в городке доходных домов, которые могли бы посодействовать в решении данного вопроса. Но до практической реализации дело до сего времени не доходило. Но не так давно правительство Москвы одобрило программку «Жилье», разработанную на период 2012-2016 гг., в какой бюрократы предусмотрели возрождение в Москве доходных домов. В рамках этой программки строить будут дома 2-ух типов:

В текущее время правительство прорабатывает меры, которые сумеют посодействовать привлечь российский бизнес для роли в данной программке. Многие специалисты убеждены, что схожую программку уже издавна следовало принять. По их воззрению, в Рф на данный момент есть все предпосылки для сотворения цивилизованного рынка арендного жилища. В истинное же время на российском рынке аренды жилища полный хаос. Не много кто из собственников оформляет дела с арендаторами официально, что приводит, иногда, к суровым дилеммам как для собственника, так и для нанимателя.

Строительство доходных домов дозволит прирастить не только лишь количество доступных для населения квартир, да и повысит качество предлагаемых услуг. Граждане сумеют снимать квартиру не у «частников», а у организации. Пусть квартира в доходном доме и обойдется несколько дороже, но нанимателю будут гарантированы обычные условия проживания, полный комплекс услуг по обслуживанию жилища, также официальный контракт, устанавливающий права и ответственность сторон.

Перспективы доходных домов на российском рынке недвижимости

Как мы уже отметили выше, за рубежом рынок доходных домов работает уже издавна и таковой вид жилища там полностью привычен для населения. На западе также существует законодательная база, нужная для действенной работы доходных домов.

В современной Рф, в отличии от западных государств, строительство доходных домов до сего времени не получило широкого распространения из-за их низкой прибыльности. Русские инвесторы считают себе применимой доходность на уровне 7-10%, которая вдвое превосходит существующую на рынке, для Европы обычной считается и 4% прибыли. Не считая этого в нашей стране на сегодня само понятие «доходный дом» в законодательстве отсутствует, как следует, нет и правового регулирования отношений в данном секторе рынка недвижимости.

Для удачной реализации проектов доходных домов и предстоящего развития этого направления в Рф нужно статус доходного дома закрепить на законодательном уровне.

Также нужно выработать систему взаимодействия меж инвесторами и государством. Специалисты отмечают, что правительство должно создать меры стимулирования бизнеса, также обеспечить определенные гарантии и защиту от недобросовестности неких участников.

Посреди мер муниципального стимулирования, которые посодействуют достигнуть действенного развития данного направления на рынке арендной недвижимости, можно выделить:

В качестве муниципальных гарантий, могут выступать определенные условия, которые будут неотклонимы для выполнения при проведении торгов, к примеру:

Также необходимо подчеркнуть, что строительство доходных домов можно отлично использовать не только лишь в столице, да и в регионах. Здесь отмечаются даже более подходящие условия для их возведения: наименее массивный бюрократический аппарат и большее количество свободных площадей, применимых для застройки.

В заключении охото сказать, что строительство доходных домов является многообещающим направлением для Рф. Но, чтоб этот сектор получил возможность интенсивно развиваться, на данном шаге нужна сначала муниципальная поддержка.

Лампа светодиодная филаментная Lexman E27 220 В 16 Вт шар матовый 2452 лм, белый свет

Лампа светодиодная Lexman обеспечивает колоритное освещение при потребляемой мощности всего в 16 Вт. Световой поток составляет 2452 лм, что соответствует яркости лампы накаливания мощностью в 150 Вт. Пробирка лампы матовая, в форме шара.

Преимущества лампы со светодиодами

• Маленький разогрев — менее 65 °C заместо 270 °C у ламп накаливания. • Сопоставимость с пленочными натяжными потолками. • Самый долгий срок службы по сопоставлению с другими типами ламп (до 50 тыс. часов). • Малое энергопотребление — в 9 раз ниже, чем у ламп накаливания. • Высочайший КПД. • Стойкость к повреждениям. • Отсутствие небезопасных веществ, уф-излучения. • Ровненький свет без мигания и пульсации. • Устойчивость к частым включениям и выключениям.

Характеристики

• Тип цоколя — E27. • Напряжение — 230 В. • Класс энергопотребления — A++. • Цветовая температура — 4000 K. • Свет дневной белоснежный.

Дневной белоснежный свет также именуют естественным либо нейтральным, потому что он обладает самой четкой цветопередачей. Цветовая температура такового освещения находится в границах 3500–5000 К. Естественный белоснежный свет подходит для гостиных, детских, ванных комнат. Также применяется в помещениях и на рабочих местах, где принципиально очень точно передавать цвета.

Подробнее о том, как избрать лампу для осветительного прибора, читайте в нашей статье.